Vermieter: Sachmängel im Mietvertrag festhalten

[peryair]

Hallo,
ich bin Vermieter einer Wohnung mit Gewerbebereich.
Der Mieter hatt einen Laufzeitvertrag von drei Jahren der bald endet. Der Mieter hatte wegen vieler defekte und Abnutzungen der Räumlichkeiten damals zugesagt, einen Mietpreis von knapp 4€/qm zu akzeptieren anstatt der Ortsüblichen von 8€/qm!
Nun möchte ich dem Mieter eigentlich Kündigen für eine Sanierung. Der Mieter möchte aber auch gerne noch bleiben - könnte ich für eine kürzere Zeit auch noch akzeptieren.
Aber es besteht das Risiko, dass er wegen Mietsachmängeln die Miete kürzen könnte.
Kann man im Mietevertrag die Mängel auflisten und dem Mieter das Recht der Minderung untersagen? Er zahlt ja sowieso nur die "halbe" Miete.

[Regenmacher]

Man sollte zuerst unterscheiden zwischen dem recht mieterfreundlichem Mietrecht für Wohnraum und der Gewerbemiete, bei der Vertragsfreiheit mit kleinen Einschränkungen gilt und die weitgehend von den Vertragspartnern ausgehandelt werden kann.

Da eine passende Anwort für diese Hybridvermietung nicht möglich, sollte man sich entscheiden und 2 Mietverträge abschließen.