[Orion]

die tatsächliche wohnungsgröße darf von der im mietvertrag angegebenen größe um max. 10% abweichen.

ob sie bei einer abweichung von über 10% einen anspruch auf anpassung der miete haben, hängt von der formulierung ihres mietvertrages ab.
haben sie eine quadratmetermiete von z.b. 5,50€ im mietvertrag vereinbart, dann haben sie anspruch darauf, dass sie auch nur 49,00qm*5,50€/qm = 269,50€ bezahlen.
der preis pro quadratmeter muss im mietvertrag aufgeführt sein.

sonst betrachten die gerichte die 350€ als mietpreis für eine wohnung, die sie besichtigt haben und deren mietpreis sie für die größe der wohnung durch unterschrift des mietvertrages als angemessen akzeptiert haben.

ziehen sie ihren örtlichen mietspiegel zu rate.
sollte sich daraus ergeben, dass ihre miete mehr als 20% zu hoch ist (mietpreisüberhöhung ab 20% über der ortsüblichen vergleichsmiete, mietwucher ab 50%+), haben sie eventuell anspruch auf anpassung der miete.
ziehen sie hierzu unbedingt einen rechtsanwalt zu rate.