Ausschluss der ordentlichen Kündigung
 

Hallo Mietrecht-Forum,

ich habe ein Problem mit meinem Mietvertrag. Vor 1 Jahr unterschrieb ich einen Vertrag, der vorsieht, dass ich mich bis zum 30.06.2010 verpflichte die Wohnung zu mieten. Soweit so gut. Ich hatte ja auch nicht vor so schnell wieder auszuziehen.
Mit meiner Hausverwaltung habe ich seit meinem Einzug allerdings nur Ärger. Zum einen ist die Elektrik in der Wohnung nach Aussage eines Elektrikers nicht ordnungsgemäß verlegt (kein FI-Schalter im Bad vorhanden, lose Elektrokabel im Schlafzimmer). Trotz zweier Anrufe ist nichts passiert. Leider habe ich das nie schriftlich an die Hausverwaltung geschickt.
Außerdem musste ich feststellen, dass im Winter die Heizung nicht richtig heiß geworden ist. Das liegt nach Aussage des Heizungsmonteurs daran, dass meine Untermieter ihre Heizung stets und ständig entlüften und das Wasser in der Heizung dadurch absinken würde. Deshalb kommt es bei mir (3. OG) nicht mehr an und wenn nicht ständig in der Heizungsanlage im Keller nachgefüllt wurde und ich selbst bei mir entlüftete, passierte es im Winter mehrmals, dass meine Heizung nur lauwarm wurde. Auch das gab ich leider nur telefonisch an die Hausverwaltung weiter. Diesbezüglich sollte ich mich nach deren immer direkt telefonisch an den zuständigen Heizungsmonteur wenden, damit dieser das Wasser nachfüllen kann. Es gab natürlich auch schon Tage, an den ich frieren musste, da ich den Monteur nicht erreichte.
Ich muss noch dazu sagen, dass die Kälte durch die dünnen Wände kommt und ich meinen Flur, den ich durchqueren muss, wenn ich jedes Zimmer erreichen will, nicht warm bekommen, da dort kein Heizkörper existiert. Nach meinem Gefühl würde ich sagen, dass ich am Flur im Winter wenn überhaupt 10 Grad hatte.
Ein weiterer Nachteil der Wände ist, dass ich jedes Wort meiner Nachbarn verstehe.

Damit nicht genug: vor ca. 2 Monaten wurde im Haus damit begonnen eine Wohnung im EG umfassend zu sanieren. Das zog allerdings auch umfangreiche Arbeiten im Keller nach sich. Diese Arbeiten wurden den Mietern nicht angekündigt. Das führte dazu, dass all meine Gegenstände im Keller (Kartons, Koffer, Fahrrad etc.) um das Normalmaß hinaus einstaubten. Das hatte zur Folge, dass ich einige Gegenstände nun in meiner Wohnung aufbewahre, da ich die Gegenstände nicht mehr ordnungsgemäß lagern kann.
Darüber hinaus verschafften sich die Arbeiter ohne Ankündigung unberechtigt Zugang zu meinem Keller. Das zeigte ich telefonisch bei der Hausverwaltung an (ich zeigte diesen Zustand im Nachhinein noch schriftlich an, da das unberechtigte Betreten meines Kellers wiederholt auftrat) Der Hausverwalter gab mir zu verstehen, dass ihm nicht einmal bewusst war, dass ich einen Keller im Haus habe und außerdem sei sowieso geplant den Keller zu sanieren und neu aufzuteilen...."ich solle doch erstmal nichts aufräumen, da sich das nicht lohnen würde". Auf meine schriftliche Ankündigung bzw. Nachfrage, ob aufgrund der eingeschränkten Nutzung ein 5 %iger Mietnachlass gewährt wird, habe ich bis heute keine Antwort. Auch gibt noch weiterhin keine Information wie lange die Bauarbeiten noch andauern und wie umfangreich diese noch werden.
Am 28.07.09 reichte ich schriftlich meine Kündigung fristgerecht zum 1.11.09 ein, da ich zum einen im nächsten Winter nicht wieder frieren möchte und ich mir zum anderen diese Zustände nicht mehr gefallen lasse.
Daraufhin bekam ich Post, dass einer Kündigung zum 30.06.10 zugestimmt werde. Sollte ich bei der Wohnungsabnahme den noch zu vereinbarenden Termin nicht einhalten können, würden weitere Termine je 30 Euro kosten.
Hinzu kommt auch noch, dass seit den Umbaumaßnahmen nach jedem Wochenende (an den Wochenende bin ich nie in der Wohnung) ständig das Wasser in allen Wasserhähnen braun ist und ich es erst eine Weile laufen lassen muss, bis ich es nutzen kann.

Nun meine Frage: Habe ich Möglichkeiten irgendwie aus diesem Mietvertrag rauszukommen? Ich beabsichtigte nämlich mit meinem Freund zusammen zu ziehen. Leider befürchte ich, dass dies kein wichtiger Grund ist. Da ich aber die Mängel in der Wohnung nie schriftlich angezeigt habe, weiß ich nicht, wie meine Chancen stehen, evtl. aufgrund des Wohnungszustandes aus dem Vertrag rauszukommen.
Gibt es irgendeine Möglichkeit für mich da trotzdem rauszukommen? Kann ich mir möglicherweise selbst einen Nachmieter suchen, den die Hausverwaltung anerkennen muss? Kann ich einen Sachverständigen kommen lassen, der mir bescheinigt, dass die Wohnung aufgrund der Elektrik etc. "nicht weiter zu bewohnen" ist? Ich habe zu meinem Glück eine Rechtsschutzversicherung, die ich dafür auch in Anspruch nehmen würde. Allerdings nur, wenn ich Chancen habe da raus zu kommen.

Bitte helfen Sie mir mit ein paar Tipps......Vielen Dank

Nora77

AW: Ausschluss der ordentlichen Kündigung
 

Hallo Nora,

erst einmal Danke für die ausführliche Schilderung des Sachverhaltes - das macht es nämlich einfacher eine hilfreiche Meinung zu verfassen.

Als erstes würde ich folgendes tun:
Bitte deinen Vermieter auf eigene Kosten (also deine Kosten) einen Nachmieter zu finden. Das Problem ist, dass der Vermieter diesen auch ohne Angabe von Gründen ablehnen kann. Es kursierte mal ein Gerücht, dass wenn man 3 Nachmieter zur Auswahl stellt, der Vermieter einem potentiellen Nachmieter zustimmen muss. Das ist nicht korrekt - in diesem Falle besteht Hausrecht.

Sollte der Vermieter deine Anfrage auf Stellung eines Nachmieters bereits im Vorfeld ablehnen, bleibt dir eigentlich nur die Möglichkeit über eine Mängelliste fristlos aus dem Vertrag zu kommen - und das nur unter bestimmten Bedingungen.

Erstelle eine Mängelliste (natürlich schriftlich), in welcher du alle Mängel der Wohnung aufnimmst, wie z.B. mangelhafte Elektrik und das Nichteinhalten der Heizpflicht. Die Heizpflicht des Mieters muss durch den Vermieter gewährleistet werden. Was das unbefugte Betreten des Kellers angeht: Sollte dieser im Mietvertrag enthalten sein, so könnte man dies ggf. auch als Hausfriedensbruch auslegen, da es sich aber um einen Keller handelt bin ich mir hier nicht sicher. Die "dünnen Wände" gereichen meiner Meinung nach nicht als Mangel.

Wenn du alle Dinge zusammengetragen hast (vielleicht gibt es ja noch Schimmel in der Wohnung, ein undichtes Fenster oder Sonstiges), dann stellst du dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung, z.B. 14 Tage. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, so eröffnet es dir die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung.

Um rechtsicheren Beistand zu haben empfehle ich dir dennoch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen, ich sehe nämlich auf Grund deiner Schilderung durchaus Chancen den Mietvertrag ggf. früher auflösen zu können - auch wenn Sie nicht "sicher" sind.

PS: Bei Mängeln in der Wohnung kann direkt nach Bekanntwerden gegenüber dem Vermieter die Miete gemindert werden. Hierbei ist es unerheblich, ob der Mangel telefonisch oder schriftlich mitgeteilt wird. Problem liegt nur grundsätzlich in der Beweispflicht und somit empfiehlt es sich immer den Kontakt mit dem Vermieter auf einem schriftlichen Wege zu suchen.


Ich hoffe ich war eine Hilfe und stehe gerne für weitere Fragen bereit.


Freundliche Grüße,


Mietrecht Einfach