Unregelmäßige Mietzahlungen - fristlose Kündigung rechtens?

[Chris1986]

Hallo User,

habe ein Problem, wo ich um Hilfestellung bitte und wissen möchte ob alles so Rechtens ist.

Bin am 01.02.2010 bin ich in eine 1 Zimmerwohnung bei Frankfurt gezogen (unbefr. Mietvertrag).

Bis auf 3-4 Monate habe ich immer pünktlich die Miete gezahlt ( Er hatte u.a. in dieser Zeit 1x den Code des Schlosses geändert ) musste im Hotel übernachten. Die letzten 5 Monate ohne Verzögerung, d.h. bin nicht im Rückstand. Habe aber meinen Mund gehalten, da ich davon nicht viel Ahnung habe und keinen Stress will.

Nun habe ich am 27.06.2012 meine Nachzahlung erhalten, welche ich meinerseitz für Falsch empfinde, da für eine 1 Zimmer Wohnung wo Kaltmiete 350 + 50 Euro Nebenkosten eine Nachzahlung von 520 Euro nicht sein können. Zudem sind Strom/Wasserkosten auch noch mit 2009 betitelt, was schon gar nicht sein kann.

Ich habe mit dem Vermieter ausgemacht, das ich diese in zwei Raten abbezahle, da ich der Meinung bin wenn die Nachzahlung am 13.05.2012 erstellt wurde und ich diese am 27.06. erhalte, das wohl nicht so wichtig ist.

Wie gesagt, den ersten Teil der Rate zum 01.07. und den anderen zum 01.08.

Nun aufgrund zweier Todesfälle im August habe ich mit dessen Einverständnis ausgemacht diese am 13.08.2012 zu zahlen. Da ich an diesem Tag Urlaub habe, hatte ich das Geld überwiesen. Nun heute 15.08. gegen 19:00 Uhr kommt eine SMS mit fristloser Kündigung zum 31.08.

Ist das rechtens ?

Bin schon bereit die falsche Nachzahlung zu begleichen und dann sowas. Desweiteren habe ich an meiner Tür kein gewöhnliches Türschloss sondern ein Codeschloss. Ich weiss, das mein Vermieter 2-3 mal drin war ohne meine Erlaubnis zu haben ( Hausfriedensbruch ). Eine Ausrede u.a. der Nachbar hätte sein Briefkastenschlüssel verloren und er MUSSTE in meine Wohnung und hat zudem noch meinen Briefkasten aufgemacht und mir diese in die Wohnung gelegt. Zudem einen Brief geschrieben ich müsse hin und wieder mal lüften....

Wie gesagt, das ist mir ein Wenig zu viel. Ich nehme viel hin, aber das ist nun ein wenig zuvie.

ICh will nun selbst aus der Wohnung, habe ich da nicht eine 3 Monatige Frist ? Bzw. darf Er mir bis zum 31.08.2012 überhaupt kündigen ? Nur weil er einer meiner vorgesetzen "Zeitarbeit" wo ich die Zusage von Kunden unter welchen Namen ich arbeite schon in der Tasche habe. Ich meine dieser Depp verdient an mir und ich könne von heute auf morgen bye bye sagen. Brauche bitte die Gewissheit wer nun im Recht ist, damit ich dem morgen meine Meinung ins Gesicht sagen kann

Achso, die fristlose Kündigung kam via SMS (15.08.). Ich hatte mit dem Vermieter ausgemacht, das ich wie gesagt am Montag überwiesen habe ( 13.08. ) ( Zahle sonst immer BAR ) und eine Überweisung nunmal paar Tage dauert.

Meine Frage ist nun, muss ich zum 31.08.2012 nun aus der Wohnung ?
Gibt es da keine Frist ?
Darf er mit überhaupt Kündigen ? ( bin mit keiner Miete im Rückstand )

Ich bin persönlich der Meinung das er mich kaputt machen will, weil er weiss ich könne von heute auf morgen den AG wechseln und er an mir nicht mehr verdienen würde, bzw. er mir dann nichts mehr in der Firma zu sagen hat. Er weiss das ich Ihn nicht leiden kann, alleine schon aus dem Grund wegen dem Hausfriedensbruch etc. Auf so Kontrolleti Typen welche in meine Provatsphäre eindringen kann ich 0 ab. Zudem 0 Verständniss für private Probleme, keine Einsicht. Zudem drohte er mir sogar, früher mal wegen den Mietrückstand das der Firma zu melden bzw. öffentlich zu machen ( Rufschädigend ) was er auch gemacht hat nur leider können mich alle in der Firma leiden und wissen das ich gute Arbeit mache.

Danke an alle für Eure Hilfe

Gruss

Hinweis:
Auch bei unregelmäßigen Mietzahlungen kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen!

Grundsätzlich gibt es im Wohnungsmietrecht eine "Schonfrist".
Wenn unverzüglich nach der Kündigung die gesamte Mietschuld gezahlt wird, ist eine solche Kündigung gegenstandslos!

Aber auch hier gibt es eine Einschränkung: So ein Vorgang darf innerhalb der letzten 2 Jahre nicht schon einmal vorgekommen sein.

Nachlesen dieses komplexen Themas ist zu empfehlen: Fristlose Kündigung durch den Vermieter - neues Mietrecht einfach erklärt

Und noch ein Hinweis:
Rechtsberatung ist hier nicht möglich!

[Regenmacher]

Auch bei unregelmäßigen Mietzahlungen kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen!

Diese Aussage ist falsch! Bei unregelmäßiger Mietzahlung ist eine Kündigung nur mit vorheriger Abmahnung möglich. Übrigens hat der TE mit keinem Wort geschrieben, dass er seine Miete unregelmäßig bezahlt hat.

da für eine 1 Zimmer Wohnung wo Kaltmiete 350 + 50 Euro Nebenkosten eine Nachzahlung von 520 Euro nicht sein können.

Das lässt sich erst sagen, wenn geklärt ist, ob Sie die 50,- Euro als Pauschale oder Vorauszahlung geleistet haben. Auch wäre ein Blick in die Betriebskostenabrechnung nötig, um zu sehen, ob und was da falsch gelaufen ist.

Zudem sind Strom/Wasserkosten auch noch mit 2009 betitelt, was schon gar nicht sein kann.

Richtig! Nehmen Sie Einsicht in die Unterlagen. Dazu ist der Vermieter verpflichtet. Ert dann wissen Sie, ob die Forderung zurecht besteht.

Nun heute 15.08. gegen 19:00 Uhr kommt eine SMS mit fristloser Kündigung zum 31.08.

Und darüber kann man nur lachen. Kündigungen müssen schriftlich mit der Unterschrift des Vermieters erfolgen. Da man per SMS bestenfalls seine Trennung von der Freundin, aber nie eine Wohnungskündigung vornehmen kann, sollten Sie weiteren Aktionen Ihres Vermieters gelassen entgegen sehen.

Meine Frage ist nun, muss ich zum 31.08.2012 nun aus der Wohnung ?

Nein! siehe oben.

Gibt es da keine Frist ?

Siehe oben, die Kündigung ist ungültig!

Darf er mit überhaupt Kündigen ? ( bin mit keiner Miete im Rückstand )

Nein, natürlich nicht. Auch wenn mein Vorredner etwas anderes behauptet.

[Recht-Einfach]

Lesen Sie bitte hier auch noch einmal zum Thema Mietrückstand. Dies wäre meiner Ansicht nach der einzige Grund, warum Ihnen fristlos gekündigt werden könnte, wenn Sie die Kriterien erfüllen:

Mietrückstand / Mietschulden erklärt: Mietrückstand und Mietschulden - neues Mietrecht einfach erklärt


Mietrecht Einfach

PS: Eine Kündigung per SMS ist natürlich trotz allem nicht gültig!

Mietrechtslexikon entnommen:

Fortlaufende unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn auch eine vorausgegange Abmahnung des Vermieters keinen Erfolg gebracht hat. Das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung muss dazu geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Mietzahlung wieder herzustellen. Das ist insbesondere dann nicht gegeben, wenn der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten danach noch fortsetzt. Der Mieter muss deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04). Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Es kann aber bereits ausreichend sein, wenn der Mieter nach einer entsprechenden Abmahnung des Vermieters, die Miete pünktlich zu entrichten, nur ein einziges Mal erneut unpünktlich zahlt. Pünktliche und vollständige Mietzahlungen sind gerade nach einer Abmahnung vom Mieter unbedingt zu erwarten (BGH, WM 2006, 195). Neben der fristlosen außerordentlichen Kündigung ist in diesen Fällen in aller Regel auch eine ordentliche Kündigung zulässig, die auch zusammen (hilfsweise) dem Mieter gegenüber erklärt werden kann.

[Regenmacher]

Der TE wurde nach seinen Angaben zu keinem Zeitpunkt wegen der "unregelmäßigen Mietzahlung" abgemahnt.


Darum hier die Information eines Fachanwaltes:

Ich zitiere:

Lieber Herr Regenmacher,

dass sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung wegen unzuverlässigen Zahlungsverhaltens eines Mieters ohne Abmahnung nicht zulässig ist, entschied das Landgericht in Berlin im Dezember 2011.

Ein Mieter zahlte die Miete über einen längeren Zeitraum regelmäßig zu spät.
Nachdem ein Mietrückstand entstand, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich.

Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Kündigung rechtswidrig war, weil er zunächst hätte abgemahnt werden müssen.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters.

Die streitgegenständliche Kündigung setzte zunächst eine Abmahnung voraus. Dies ist bereits für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 BGB gesetzlich festgelegt.

Aber auch die ordentliche Kündigung bedurfte im entschiedenen Rechtsstreit einer vorhergehenden Abmahnung.

Nur die Missachtung einer Abmahnung, also eines unmissverständlichen Hinweises des Vermieters, dass rechtliche Konsequenzen drohen, rechtfertigt eine Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 06.12.11, Az. 63 S 178/11).

mit freundlichen Grüßen,

Ihr Dr. Tobias Mahlstedt
Fachanwalt für Wohneigentumsrecht
Chefredakteur von „Eigentümer heute“