Mieterhöhung wegen ortsüblichem Mietspiegel trotz erheblicher Mängel

[kdg83]

Wir haben am 05.12.2012 ein Schreiben unserer Hausverwaltung erhalten (ohne Briefmarke, es steht nur drauf "Einwurf durch Boten"). In diesem Schreiben wird eine Mieterhöhung zum 01.03.2013 angekündigt. Wir möchten gern prüfen ob diese Erhöhung bei der gegebenen Sachlage gerechtfertigt ist und vom Vermieter so durchgesetzt werden kann.

Die Faktenlage ist folgende:

Wr wohnen seit dem 01.05.2010 in der betroffenen 3-Raum Wohnung in Erfurt (Thüringen). Es handelt sich um einen sanierten Altbau, gebaut etwa um 1910. Im Haus gibt es 10 Mietwohnungen, darunter sind auch 3 Wohnungen an WG´s vermietet. Bisher hat kein anderer Mieter eine Mieterhöhung erhalten und z.B. unser Obermieter (identische Wohnung) zahlt sogar im Monat 10,00 EUR weniger Kaltmiete als wir. Das Wohnhaus wird von einer Hausverwaltung verwaltet, jedoch Wohnung hat einen anderen Eigentümer. Die letzte Sanierung hat im Jahr 1996 stattgefunden. Die Wohnung hat eine Größe von 79,74 qm und wir zahlen eine Monatskaltmiete von 440,00 EUR (=5,52 EUR je qm). Die Miete wurde bisher noch nie erhöht.

Die Wohnung befindet sich in recht guter Vorstadtlage, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, ÖPNV ist alles bequem zu Fuß erreichbar. Die Wohnung liegt jedoch direkt an einer der größten Hauptverkehrsstraßen der Stadt, daher ist es bei geöffneten Fenstern immer recht laut (LKW, PKW und Straßenbahnverkehr). In unmittelbarer Nähe befinden sich auch ein Krankenhaus und die Feuerwehr, was auch zur starken Lärmbelästigung beiträgt. Ein Parkplatz bzw. feste Stellplätze sind nicht vorhanden. Die Heizungsanlage ist zentral für alle Wohnungen und befindet sich im Keller (läuft über Stadtgas). Die Nebenkosten (ohne Strom, TV und Telefon/Internet) belaufen sich monalich auf 160,00 EUR.

Ab dem 01.03.2013 soll die Monatskaltmiete 500,00 EUR betragen (=6,27 EUR je qm). Im aktuellen Mietspiegel aktuelle Mietspiegel für Erfurt ist im entsprechenden Mietspiegelfeld eine Miete bis 7,25 EUR je qm ausgewiesen ist. Also würden wir was das angeht noch deutlich unter dem Maximalpreis liegen.

Das Problem ist jedoch, dass die Wohnung und das Miethaus deutliche Mängel aufweisen und wir daher über die Mieterhöhung sehr verärgert sind. Folgende Mängel sind derzeit u.a. aufzuweisen:

- Energieausweis fehlt trotz EU-Richtlinie 2010/31/EU und Energieeinsparverordnung (EnEV)

- Fassadendämmung fehlt vollständig (überall sind Risse und Farbe bröckelt ab), dadurch sehr kalte Außenwände

- nicht vollständig funktionsfähige Heizungsanlage (Heizung bleibt in den Abendstunden regelmäßig kalt, ca. zwischen 17-21 Uhr, offizielle Begründung: weil alle Mieter in diesem Zeitraum zu viel Heißwasser brauchen!!! )

- Geruchsbeeinträchtigung (Küchengeruch, Rauch von anderen Mietern) durch Lüftungsanlage im Bad/WC (da kein Fenster im Bad) und durch Sicherungskasten

- Bad/WC ist sanierungsbedürftig (verschlissene Silikonfugen, Risse in den Fliesen, verschlissene Badewanne, verschlissenes Waschbecken)

- nicht richtig schließende bzw. abdichtende Fenster, bei Temperaturen unter 1 Grad Celsius starke Kondenswasserbildung (trotz korrektem Lüftungs- und Heizverhalten)

- feuchter und schimmeliger Keller, daher nur stark eingeschränkt nutzbar (feuchter Keller wurde leider im Mietvertrag schriftlich festgehalten)

- Treppenhaus stark verschlissen (Schmierreien, Kratzer) und Treppengeländer (aus Holz) sanierungsbedürftig

- Setzungsrisse in der Wohnung

- ständig Hundehaufen vor dem Grundstück auf der Rasenfläche (kein Zaun)

- starke Geruchsbelästigung durch Mülltonnenstellplätze direkt am Haus unter den Fenstern im Küchen- und Wohnzimmerbereich (diese Fenster zu öffnen ist in den Sommermonaten an machen Tagen kaum erträglich)

- keine festen Stellplätze/Parkplätze für Mieter


Nun unsere Frage:

Ist auf Grund der o.g. Tatsachen ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung möglich und welche Aussichten auf Erfolg gibt es?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

[Regenmacher]

- Energieausweis fehlt trotz EU-Richtlinie 2010/31/EU und Energieeinsparverordnung (EnEV)

Das gilt nur bei Neuvermietung oder Verkauf des Hauses/ der Wohnung.

Bei einigen von Ihnen angeführten Problemen/Mängeln wäre eine Mietminderung möglich. Das sollten Sie aber nicht ohne einen Mieterverein, bzw. Anwalt für Mietrecht in die Wege leiten.

- keine festen Stellplätze/Parkplätze für Mieter

Muss der Vermieter nur machen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, bzw. wenn dafür Miete bezahlt wird.

Ist auf Grund der o.g. Tatsachen ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung möglich und welche Aussichten auf Erfolg gibt es?

Das werden Sie beim Anwalt oder Mieterverein erfahren. Aber große Hoffnungen kann ich Ihnen nicht machen.

[kdg83]

Wir haben in der Zwischenzeit schriflich Widerspruch eingelegt. Mal schauen was jetzt kommt ;-)

[Regenmacher]

Mal schauen was jetzt kommt ;-)

Ohne Hellseher zu sein, vermute ich mal, dass hier eine Klage eingereicht wird, deren Kosten (Anwalt, Gericht) zu Ihren Lasten gehen werden.

[hacker20260]

Mängel und Mieterhöhung haben miteinander nichts zu tun. Es kann also sein, dass der Vermieter versucht die Mieterhoehung durchzusetzen und gewinnt. Auf der anderen Seite schiessen sie dann mit den Mängeln zurueck.

Zu den Maengeln meine ich ( ohne Jurist zu sein )

Energieausweis fehlt - kein Mangel , kann er notfalls nachreichen.

- Fassadendämmung fehlt - das wussten sie vor dem Einzug und ist kein Mangel.

- nicht vollständig funktionsfähige Heizungsanlage

das ist ein Mangel. Aber er hat ja schon gegengesteuert mit : nur ca. zwischen 17-21 Uhr, weil alle Mieter in diesem Zeitraum zu viel Heißwasser brauchen!!!

Das muss ein Gericht dann entscheiden.

- Geruchsbeeinträchtigung (Küchengeruch, Rauch von anderen Mietern) durch Lüftungsanlage im Bad/WC (da kein Fenster im Bad) und durch Sicherungskasten

kann eine Minderung herbeifuehren. Da muessten sie extra klagen ...

- Bad/WC ist sanierungsbedürftig (verschlissene Silikonfugen, Risse in den Fliesen, verschlissene Badewanne, verschlissenes Waschbecken)

m. E. kein Mangel, weil sie sind ja so eingezogen. Das haetten sie beim Einzug monieren muessen und steht im Protokoll. Jetzt kann es sogar sein, dass der VM das von IHNEN fordert. Schoenheitsreparatur. Da wuerde ich mal in ihren Vertrag schauen. Jeder Vertrag is anders.

- nicht richtig schließende bzw. abdichtende Fenster, bei Temperaturen unter 1 Grad Celsius starke Kondenswasserbildung (trotz korrektem Lüftungs- und Heizverhalten)

kein Mangel. Im Gegenteil, das beugt der Schimmelbildung vor.

- feuchter und schimmeliger Keller, daher nur stark eingeschränkt nutzbar (feuchter Keller wurde leider im Mietvertrag schriftlich festgehalten)

sie sagen es, steht schon im Mietvertrag, also kein mangel

- Treppenhaus stark verschlissen (Schmierreien, Kratzer) und Treppengeländer (aus Holz) sanierungsbedürftig

kein mangel.

- Setzungsrisse in der Wohnung

kein mangel

- ständig Hundehaufen vor dem Grundstück auf der Rasenfläche (kein Zaun)

hoffentlich nicht der Hund ihres Nachbarn ... ?

- starke Geruchsbelästigung durch Mülltonnenstellplätze direkt am Haus unter den Fenstern im Küchen- und Wohnzimmerbereich (diese Fenster zu öffnen ist in den Sommermonaten an machen Tagen kaum erträglich)

haha, auch kein Mangel.


- keine festen Stellplätze/Parkplätze für Mieter

da wird im Mietvertrag geregelt, vermutlich kostet der extra.

Und weil im Mietspiegelfeld eine Miete bis 7,25 EUR je qm ausgewiesen ist, liegen sie ohnehin daruter. Es kann also sein, dass ein Mangel schon eingepreist ist. Details entscheidet ein Gericht, ich geb nur meine Meinung wider.

Ich rate ihnen auszuziehen. Sicherlich gibt es andere Wohnung die vielleicht sogar billiger sind. Worauf sie zu achten haben wissen sie ja jetzt. Es macht meiner Erfahrung nach keinen Sinn sich auf einen Streit mit einer Wohnungsbaugesellschaft/ Hausverwaltung einzulassen. Kostet sie nur ihre Gesundheit und ihre Nerven.

[Regenmacher]

Energieausweis fehlt - kein Mangel , kann er notfalls nachreichen.

Muss auch bei Bestandswohnungen nicht nachgereicht werden. Der Ausweis kann nur bei Erstvermietung oder Verkauf gefordert werden.

Bisher hat kein anderer Mieter eine Mieterhöhung erhalten und z.B. unser Obermieter (identische Wohnung) zahlt sogar im Monat 10,00 EUR weniger Kaltmiete als wir. Das Wohnhaus wird von einer Hausverwaltung verwaltet, jedoch Wohnung hat einen anderen Eigentümer.

Wie teuer andere Wohnungen sind ist irrelevant, so lange der VM innerhalb des Mietspiegels bleibt. Da hier ja für jede Wohnung ein anderer Vermieter zuständig ist, ist das Argument mit der Miete bei gleicher Wohnungsgröße sowieso nicht haltbar.

Bei so einem "verkorksten" Mietverhältnis einer offensichtlichen "Bruchbude" sollte sich ein Mieter nicht noch einem möglichen Kostenrisiko für verlorenen Prozesse aussetzen.

Der Mieter kann ohne Begründung innerhalb von 3 Monaten diesen Ort des Grauens verlassen! Siehe dazu § 573c BGB > Fristen der ordentlichen Kündigung - § 573 c BGB.

[amarsch]

Fristen der ordentlichen Kündigung - § 573 c BGB.