Mietrecht Forum und Erbrecht Forum - Recht Ratgeber - Vermieter fordert Kautionsabzug. Wie verhalten ?

Hallo zusammen,

ich versuche mich auf ein anstehendes Gespräch mit dem ehemaligen Vermieter einer Bekannten vorzubereiten. Dabei geht es um folgenden Sachverhalt:

Nach knapp eineinhalbjähriger Mietdauer wurde die Wohnung (bzw. das Zimmer) ordnungsgemäß gekündigt. Sowohl Vermieter als auch Mieter waren an einem möglichst raschen Auszug interessiert, der dann auch keine zwei Wochen nach der Kündigung erfolgt ist. Einzug und Auszug wurden jeweils über einen Makler abgewickelt, der mit dem Vermieter verwandt ist. Der Makler kassiert für die "Vermittlung" dieser Zimmer eine Provision, wodurch sich auch das Interesse an der raschen Weitervermietung begründen lässt. Am Tag des Umzugs kam der Makler vorbei (zu einem Zeitpunkt, als das Zimmer noch nicht komplett leer war). Hier wurde einzig und allein ausgemacht, die Schlüssel am Abend des selben Tages beim Vermieter (der im selben Haus wohnt) abzugeben. Auf Grund der "Lockerheit" der Situation (auch im negativen Sinn während der Mietdauer: Schlüssel wurden vom Vermieter nicht oder sehr spät nachgereicht, Reparaturen der Gangbeleuchtung nicht durchgeführt, der Internetzugang ohne Vorankündigung mehrere Tage abgestellt, der Zugang zu den Waschmaschinen während des Vermieterurlaubs nicht ermöglicht, etc.) hat der Mieter (junge Frau ohne Mieterfahrung) auch kein Übergabeprotokoll vermisst. Eine (rechtlich) korrekte Übergabe der Mietsache war kein Thema. Für die Mieterin war auf Grund dieser Situation die Sache nach Übergabe der Schlüssel (die auf Grund von Abwesenheit nicht direkt an den Vermieter, sondern an einen dessen Angestellten erfolgte) erledigt - das war am 27.09. Der Auszug wurde auf den 30.09. festgelegt.

Als sich am 01.10. der (mittlerweile) ehemalige Mieter beim Vermieter nach der rückzuüberweisenden Kaution erkundigte, monierte der Vermieter den schlechten Zustand der hinterlassenen Wohnung. Die konkret angesprochenen "Mängel" waren "Zucker im Schrank", "Kalkflecken in der Dusche" und "Herdplatten nicht sauber". Der Vermieter gab an, sich Gedanken über eine entsprechende Kürzung der Kaution zu machen.

Darauf hin kontaktierte der Mieter den Makler mit der Bitte um Hilfe und um Klärung der Angelegenheit. Der Makler wollte mit dem Vermieter noch einmal sprechen und sich dann wieder melden. Als sich weder Makler noch Vermieter meldeten, nahm der Mieter erneut Kontakt zum Makler auf. Dieser teilte nun mit, dass seine Mitarbeiterin bei der Übergabe der Wohnung an den Nachmieter die angeführten Mängel bestätigt hätte und eine Klärung über den Vermieter stattfinden müsse. Nachdem diese Klärung wieder nicht vom Vermieter ausging, ging die Kontaktaufnahme erneut vom Mieter aus. Diesmal erklärte der Vermieter, dass er von den ca. 700 Euro Kaution 300 Euro einbehalten würde. Seine Begründung war nun, dass dies ein mehr als gutes Angebot sei, da bei einer kompletten Beseitigung aller Mängel (die erst nach dem noch nicht vorhersehbaren Mietende des aktuellen Mieters erfolgen soll viel höhere Kosten entstehen würden. Dies wurde vom ehemaligen Mieter nicht akzeptiert und es wurde um ein (nicht telefonisches) Gespräch unter Zeugen (ich werde anwesend sein) gebeten.

Lange Rede -kurzer Sinn: ich bin selbst kein Experte, was das Mietrecht angeht, aber ich hätte gerne das eine oder andere Argument gegen den Vermieter.

Was mir mehr als spanisch vorkommt sind die folgenden Dinge:

1. Warum hat der erfahrene Makler (mit eigenem Büro) nicht auf eine protokollierte Übernahme bestanden, sondern den Eindruck vermittelt, dass durch die Schlüsselübergabe alles geklärt wäre ?

2. Warum wurden die vorgefundenen "Mängel" nicht sofort dem Mieter rückgemeldet, so dass dieser diese noch innerhalb der laufenden Mietzeit (bis zum 30.09.) hätte beseitigen können ? Der Auszug erfolgte am 27.09. und die Mieterin wohnte nur ein paar Hundert Meter Luftlinie von dieser Wohnung entfernt.

3. Wenn der Vermieter diese Mängel moniert hat, wieso bestanden diese dann noch beim Einzug des Nachmieters ? Offensichtlich erfolgte keine Reinigung der beschriebenen Verschmutzungen, wodurch dem Vermieter auch keine Kosten entstanden sind.

4. Wie kommt der Vermieter auf den Kautionsabzug von pauschal 300 Euro ?

Möglicherweise ist in diesem Zusammenhang interessant, dass sich aktuell herausgestellt hat, dass das Zimmer bereits einen Tag nach Auszug des Mieters vom neuen Mieter bezogen wurde (also am 28.09. - noch während der laufenden Mietzeit des alten Mieters). Das erklärt auch, wieso keine Reinigung seitens des Vermieters oder einer Reinigungsfirma stattgefunden hat und wieso der ehemalige Mieter nicht kontaktiert wurde. Es erklärt auch weiter, dass der Vermieter die Mietsache dem neuen Mieter 1:1 so überlassen hat (alles abgesehen davon, dass ich selbst an der Endreinigung beteiligt war und die Besenreinheit des Zimmers bestätigen kann - es gab auch keine dreckige Herdplatte und keine Kalkflecken in der Dusch. Nur für den Zucker im Schrank kann ich die Hand nicht ins Feuer legen).

Lange Rede - kurzer Sinn: Fakt ist offensichtlich, dass der Vermieter pauschal 300 Euro an Kaution einbehalten möchte. Fakt ist auch, dass keine Reinigung und keine Beseitigung irgendwelcher Mängel (so diese denn existieren) vor Einzug des neuen Mieters durch den Vermieter erfolgt sind.

Meine Vermutung geht dahin, dass der Vermieter während eines Gespräches in die Richtung argumentieren wird, dass irgendwann nach dem Auszug des aktuellen Mieters die Wände gestrichen werden und Reparaturen wie die Befestigung von Gardinenstangen oder das Austauschen von Leuchtmitteln durchgeführt werden müssen. Im Mietvertrag selbst ist auch so ziemlich alles vertreten, von der Durchführung der Schönheitsreparaturen (mit Angabe von voraussichtlichen Zeitintervallen) bis hin zur "Renovierung bei Auszug".

Ich weiß auch nicht, ob folgendes relevant sein könnte: Obwohl die Wände zwar einen Anstrich nötig gehabt hätten, wurden diese beim Auszug nicht neu gestrichen. Ganz einfach deshalb, weil die Wohnung genau so, wie sie jetzt an den Nachmieter weitergegeben wurde, auch vom Vorbesitzer übernommen wurde. Die Wohnung wurde in den eineinhalb Jahren nicht übermäßig abgenutzt und auch der Makler hat im Vorfeld nicht auf den Neuanstrich bestanden. Keine Ahnung, ob der Vermieter dies beim Gespräch erwähnen wird, aber ich vermute, dass er mögliche Mängel und Verunreinigungen in der Wohnung ansprechen wird.

Ich persönlich sehe im Verhalten des Vermieters die ganz klare Tendenz, eine Option zu sehen, sich an der einbehaltenen Kaution zu berreichern. Das ganze Mietobjekt wurde während der Mietdauer nicht durch den Vermieter gepflegt und es bestand auch nicht die Absicht, die Mietsache vor Einzug des neuen Mieters auf Vordermann zu bringen. Eine Mitteilung der beschriebenen Mängel wurde erst dann an den Mieter gerichtet, als dieser keine Chance mehr zur Nachbesserung hatte. Vom Makler, der den raschen Umzug ohne Übergabeprotokoll vorangetrieben hat, erwarte ich mir keine Hilfe. Zum einen ist er wie erwähnt mit dem Vermieter verwandt und zum anderen schiebt der Vermieter dem Makler die Nachmieter zu, um an der Vermittlungsprovision zu kassieren. Einsicht seitens des Vermieters ist daher nicht zu erwarten. Ich gehe davon aus, dass seine Taktik darauf beruht, eine junge Frau, die keinerlei Mieterfahrung hat, mit auf sie zukommenden Kosten (inkl. möglicher Kosten bei einem Rechtsstreit) einzuschüchtern.

Gib es irgendwelche Tipps, wie man auf die Argumente des Vermieters eingehen könnte und wie man sich verhält, wenn dieser auf den Kautionsabzug weiterhin besteht ?

Schon mal vielen Dank und Grüße,

TommySmith