Was darf ein Vermieter verlangen? (ohne Mietvertrag)

[vitopetre]

Sehr geehrte Wissende des Mietrechtsforums,

ich hoffe dass Sie mir bzw. meinen Verwandten helfen können.

Es handelt sich um folgende „Gesichte“:

Mein Onkel und meine Tante leben seit über 10 Jahren in einem kleinen Haus mit Garten auf dem Land (in Bayern). Der Vermieter schloss allerdings keinen Mietvertrag mit Ihnen ab, verzichtete auch auf die Kaution und begnügt sich mit einer monatlichen Miete.

Für die ganze Zeit gab es weder von den Mietern Forderungen nach Reparaturen an dem teilweise sanierungsbedürftigen Häuschen, noch irgendwelche Probleme seitens des Vermieters.

Die beiden haben mehrere Katzen, eine Leidenschaft für einen blumen- und gemüsereichen Garten, in dem sie aber aus Naturliebe auch die natürliche Vegetation zwischen den Beeten wuchern lassen und einen großen Komposthaufen für die Entsorgung der Gartenabfälle.

Außerdem haben sie eine Sammelleidenschaft für Bücher und im Laufe der Jahre mit ihrer Bibliothek nicht nur die Wohnung sondern auch den Dachboden reichlich angefüllt.

Aus heiterem Himmel haben sie nun einen Brief des Vermieters erhalten, der sie auffordert innerhalb einer Frist von 4 Wochen vieles an ihrem Lebensstil zu ändern.

Nämmlich, dass:

- der Garten in Zukunft besser gepflegt und der Rasen häufiger gemäht werden muss
- der Komposthaufen erheblich verkleinert werden soll
- der Dachboden vollständig geräumt werden muss (z. B. wegen Statik und Brandschutz)
- die Haustiere keine Schäden mehr am Haus anrichten dürfen bzw. diese sofort behoben werden müssen (z. B. zerkratzte Treppengeländer, verbogene Vorhangstangen, verunreinigter Teppichboden, etc.)
- in einem Kellerraum häufiger gelüftet werden muss, um z. B. Schimmelbildung zu vermeiden (obwohl die Vermieter schon vor Jahren zugegeben haben, dass die Feuchtigkeit in diesem Raum auf die fehlende Drainage zurückzuführen ist, die beim Bau des Hauses nicht erstellt wurde)

Diese "Kleinigkeiten", zerstören für meine Verwandten vieles von dem, was für sie Freiheit und individuelle Entfaltung bedeutet.


Nun meine FRAGEN hierzu:

1. Welche Rechtsituation tritt denn überhaupt bei fehlendem Mietvertrag auf? Ich habe mir sagen lassen, hier gälte dann der Standardvertrag. Ist dies richtig?

2. Gesetzt den Fall 1. ist richtig, welche dieser Forderungen darf der Vermieter stellen (z. B. im Bezug auf oben genannte Punkte (Haustiere, Gartenpflege, Dachboden, Ersetzen und Reparieren von Beschädigungen)?

3. Wie sollten sich meine Verwandten verhalten? (Ich war z. B. immer der Meinung, dass man die meisten Beschädigungen, erst beim Auszug reparieren bzw. ersetzen lassen muss...).

4. Könnte das Ehepaar nicht auch Forderungen an den Vermieter stellen, dass dieser seinerseits bestimmte Mängel an diesem Häuschen beheben muss?

5. Könnte der Vermieter den Mietern kündigen bzw. wären die angesprochenen Probleme ein Kündigungsgrund für den Vermieter oder könnten meine Verwandten auch weiterhin einfach so weitermachen wie bisher, die Forderungen missachten und trotzdem dort wohnen bleiben?


Vielen Dank für Ihre Antwort

mit freundlichen Grüßen

Vito

[Regenmacher]

1. Welche Rechtsituation tritt denn überhaupt bei fehlendem Mietvertrag auf? Ich habe mir sagen lassen, hier gälte dann der Standardvertrag. Ist dies richtig?

Gibt es keinen Mietvertrag, dann ist dieser Paragraph zuständig: § 535 BGB

2. Gesetzt den Fall 1. ist richtig, welche dieser Forderungen darf der Vermieter stellen (z. B. im Bezug auf oben genannte Punkte (Haustiere, Gartenpflege, Dachboden, Ersetzen und Reparieren von Beschädigungen)?

Einzig wegen vorbeugendem Brandschutz wäre die Sache mit dem Dachboden durchsetzbar. Schäden an der Mietsache sollten natürlich auch zeitnah beseitigt werden.

3. Wie sollten sich meine Verwandten verhalten? (Ich war z. B. immer der Meinung, dass man die meisten Beschädigungen, erst beim Auszug reparieren bzw. ersetzen lassen muss...).

Das stimmt nur zum Teil. Da durch das Fehlen eines Mietvertrages keine laufenden Schönheitsreparaturen geschuldet werden und auch beim Auszug auch nicht, wären bestenfalls Beschädigungen, die über den vertraglichen Gebrauch hinaus gehen, zu beseitigen.

4. Könnte das Ehepaar nicht auch Forderungen an den Vermieter stellen, dass dieser seinerseits bestimmte Mängel an diesem Häuschen beheben muss?

Aber sicher! Laut § 535 BGB wäre er sogar für die laufenden Schönheitsreparaturen zuständig. Nur wenn er das erfahren wird, könnte es sein, dass er einen Herzkasper kriegt.

5. Könnte der Vermieter den Mietern kündigen bzw. wären die angesprochenen Probleme ein Kündigungsgrund für den Vermieter oder könnten meine Verwandten auch weiterhin einfach so weitermachen wie bisher, die Forderungen missachten und trotzdem dort wohnen bleiben?

Eine Kündigung wäre unter keinen Umständen möglich. Da gäbe es nur 3 mögliche Gründe, die aber hier nicht zutreffen.

Siehe: Kündigung durch den Vermieter

[vitopetre]

Vielen herzlichen Dank für Ihre schnelle und sehr kompetente Antwort! Sie ist Balsam für meine Seele...

Allerdings habe ich mich auch anderweitig erkundigt und anscheinend, gibt es doch einige nicht so eindeutige Punkte, die stark "Interpretationssache" sind und letztlich wahrscheinlich erst von einem Richter entschieden werden können... - hoffentlich kommt es nicht so weit!

Welche Gründe gäbe es denn für eine Kündigung?

Nocheinmal vielen vielen Dank!

[Regenmacher]

Bitte klicken Sie auf den Link in blauer Schrift in meinem Beitrag.