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Ein Mietvertrag kann ausnahmsweise (auch ein mündlicher Vertrag) von Mieter oder dem Vermieter wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) angefochten werden. (Überwiegende Ansicht der Rechtsprechung z. B. KG Berlin NJW-RR 2002, 155). Die Anfechtung muss aber unverzüglich - ohne schuldhaftes Verzögern - erklärt werden. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung innerhalb 1 Jahres, gerechnet von dem vom Zeitpunkt an, an dem der Erklärende Kenntnis von der Täuschung erhält. Unerheblich ist jedoch ein Motivirrtum. Zum Beispiel wenn der Mieter irrtümlich davon ausgeht, er werde in der Nähe einen Arbeitsplatz erhalten und daraufhin einen Mietvertrag unterschreibt.

Die Folge einer erfolgreichen Anfechtung eines Vertrages ist, dass er von Anfang an als nichtig anzusehen ist. Die Vetragsparteien sind verpflichtet den Vertrag rückabzuwickeln. Hat der Mieter beispielweise bereits eine Monatsmiete im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages an den Vermieter bezahlt, so muss dieser das Geld in voller Höhe zurückerstatten. In der Praxis spielt die Anfechtung wegen Irrtums eine sehr geringe Rolle.

Wird eine Partei beim Abschluß des Vertrages von der jeweils anderen Partei über wesentliche Umstände getäuscht, so stellt dies regelmäßig auch einen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar. Die getäuschte Partei kann sowohl die Anfechtung des Vertrages (wegen arglistiger Täuschung) erklären, als auch eine Kündigung aussprechen. Beide Rechte schließen sich nicht gegenseitig aus.
Beispiel: (LG Hannover, Urteil vom 13. Januar 1982, Az: 16 S 313/81) Macht der Vermieter bei den Verhandlungen über den Abschluß des Mietvertrages deutlich, dass er die Wohnung nur an ein verheiratetes Paar abgeben will, so ist die Vorspiegelung des Verheiratetseins eine schwere Pflichtverletzung und sowohl ein Grund zur fristlosen Kündigung als auch zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung. Quelle: GemWW 1983, 389-389.