[Phoenics]

Hallo ersteinmal,

mal ein interessanter Fall:

Ein Mieter hat seit 2004 (also mehr als 5 bzw. 7 Jahre) eine Wohnung bei Vermieter gemietet. Der Vermieter ist eine Wohnbaugesellschaft (ist eine GmbH, handelt gewerblich und ist kein Privatvermieter).

Zu der üblichen Wohnungsnutzung (Nutzung der Mietsache) gehört auch die gemeinschaftliche Nutzung der Anlagen und Einrichtungen (besonders die Park- bzw. Stellplätze für PKWs).

Bestandteile zum eigentlichen Mietvertrag sind die Allgemeine Vertragsbestimmungen (hier kurz AV abgekürtzt), die Besonderen Vertragsbestimmungen (kurz: BV) und die Hausordnung (kurz: HO).

In der BV wird unter Punkt 11. die Nutzung der "nicht vermieteten Parkplätze" ohne Rechtsanspruch für die Mieter gestattet. In der HO wird unter Punkt 9. die unentgeldlichen Parkplätze zugesagt.
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Genauer Wortlaut der BV wäre:
11. Nicht mitvermietete Parkplätze (Wagenabstellplätze)
(1) Die Benutzung des Parkplatzes ist nur den Mietern und deren Besuchern widerruflich und ohne Anerkennung eines Rechtsanspruches zum Abstellen von Personenkraftwagen und Motorrädern gestattet.
(2) Wohnwagen und amtlich nicht zugelassene Fahrzeuge dürfen nicht abgestellt werden. Das Wohnungunternehmen behält sich vor, amtlich nicht zugelassene Fahrzeuge auf Kosten des Eigentümers zu entfernen.
(3) Das Wohnungsunternehmen ist nicht verpflichtet, die Parkplätze sowie die Zufahrten und Vorplätze von Schnee und Eis freizuhalten sowie bei Glatteis zu streuen. Das Betreten und Befahren dieser Grundstücke geschieht insoweit unter Haftungsausschluss des Wohnungunternehmens.
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Genauer Wortlaut der HO wäre:
9. Unentgeldliche Parkplätze
Auf den Parkplätzen dürfen nur zugelassene, fahrbereite Personenkraftwagen unserer Mieter und deren Besucher abgestellt werden. Es besteht kein Anspruch auf einem bestimmten Parkplatz. Eine Haftung für Schäden an Personen und Sachen ist ausgeschlossen.
Die Parkplätze sind nicht als Flächen für Bastel- oder Reperaturarbeiten an den Autos gedacht. Das Waschen der Kraftfahrzeuge auf den Parkplätzen oder Grundstücken ist unzulässig.
Fahrzeuge die polizeilich nicht zugelassen sind, kann das Wohnungsunternehmen auf Kosten des Eigentümers entfernen.
Das Wohnungsunternehmen ist nicht verpflichtet, die Parkplätze und die Zufahrten von Schnee und Eis freizuhalten oder bei Glatteis zu streuen. Das Befahren und Betreten dieser Grundstücksteile geschieht unter Haftungsausschluss des Wohnungsunternehmers.
Im übrigen gilt die auf den Parkplätzen befindlichen Benutzungsordnung.
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Seit bestehen der Mietsache hat der Mieter sein Fahrzeug immer auf den unentgeldlichen Parkplatz abgestellt, wie auch andere Mieter auch. Seit bestehen des Hauses 1972 durften die Mieter Ihre Fahrzeuge auf dem Parkplatz unentgeldlich parken/abstellen.

Der Parkplatz gehört zur Grundstücksfläche des Gebäudes/Geländes und ist damit Bestandteil der Mietsache (genauso wie zb. der Keller) und wird auch in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau mit aufgeführt und ist Bestandteil des gesamten Baugrundstückes. Der Vermieter rechnet diese Fläche zb. auch in den Betriebs- und Nebenkosten (BK-/NK) immer mit ab. Ebenfalls lässt der Vermieter auch den Parkplatz von Schnee und Eis befreien, sowie Streuen (durch beauftragte Unternehmen, sowie auch durch den Hausmeister).

Doch nun kommt der Vermieter aus heiterem Himmel an und möchte nicht nur die "Linien der einzelenen Parkflächen nachziehen", sondern auch gleich "Parkplatzpöller" einbauen. Natürlich auf Kosten der Mieter (Baumaßnahme soll auf die BK-/NK umgerechnet werden). Zugleich kündigt der Vermieter an, das nach dem "Einbau der Pöller" es möglich sein wird, die Parkplätze anzumieten.

Eines Vorweg:

Im Mietvertrag ist die unentgeldliche Nutzung des Parkplatzes in der BO ausdrücklich gestattet. Zwar wird in der BV von "ohne Anerkennung eines Rechtsanspruch" gesprochen aber ein stillschweigendes Anerkenntnis wird nicht ausgeschlossen. Zudem liegt nicht nur jahrelange, jahrzehntelange Benutzung durch die Mieter vor, sondern seit Bestehen des Hauses. Auch gehört der Parkplatz zur Grundstücksfläche des Hauses, wurde und wird durch die Miete und auch durch die BK-NK bezahlt.

Meine Fragen:

1. Darf der Vermieter jetzt einfach die "unentgeldliche Parkplätze" in "entgeldliche Parkplätze" umwandeln?
2.a. Stehen den Mietern nun keine "unentgeldliche Parkplätze" auf dem Grundstück mehr zur Verfügung?
2.b. Müssen die Mieter nun die Parkplätze zusätzlich bezahlen, wenn Sie auf dem Grundstück parken wollen?
3. Darf der Vermieter gegenüber "unentgeldliche Trotzdemparker" anmahnen und möglicherweise soagr Geld fordern (zb. Park- bzw. Stellplatzmiete)?
4.a. Darf der Vermieter "unentgeldliche Tortzdemparker" nun einfach auf Kosten des Halters einfach entfernen (zb. Abschleppen) lassen?
4.b.Darf der Vermieter ggf. die Kosten für das Abschleppen (zb. durch Privatunternhmen oder durch Ordnungsamt) einfordern?
5. Darf der Vermieter die "Baumaßnahmen" überhaupt auf die Mieter umlegen?
6.a. Steht dem Mietern die Möglichkeit der Mietminderung oder Mietsenkung zu, da dieser Bereich der Grundstückfläche nicht mehr "unentgeldlich" gemeinschaftlich genutzt werden kann?
6.b. Wie kann die Höhe der Minderung festgestellt werden? Zb. Durch den Mietpreis den der Vermieter für den Parkplatz verlangt oder die gesamte Fläche des Parkplatzes, die dem Mieter als Grundstücksfläche nicht mehr zur Verfügung steht?
6.c. Darf der Vermieter überhaupt den Parkplatz noch dem Haus als Grundstücksfläche zuordnen und bei der Berechnung der BK-NK Kosten berücksichtigen?
6.d. (Inwieweit) Kann der Mieter die BK-NK Kosten verweigern, wenn er in der BK-NK feststellt, das der entgeldlich gewordene Parkplatz nun mit abgerechnet wird?

Welche Schritte würdet Ihr dem Mieter oder den Mietern des betroffenen Hauses gegenüber dem Vermieter empfehlen bzw. welche Schritte würdet Ihr selber Unternehmen?

Ich bedanke mich schoneinmal bei jedem, der sich die Mühe gemacht hat, diesen langen Text zu lesen und vielleicht soagr darauf Antwortet...

Beste Grüße aus Berlin

Phoenics