Grundsätzlich hat der Vermieter die Instandsetzungspflicht. § 535 BGB.

Die Wartung, wenn sie nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt ist, fällt auf den Mieter. Die jährlichen Kosten dürften sich so ca. um die 75,-€ bewegen, die dann in der Betriebskostenabrechnung auftauchen sollten.

Die Frage nach der Kleinreparaturklausel kann nicht beantwortet werden, da sie nicht konkret beschrieben wurde. Es fehlt der Höchstbetrag für die einzelne Rechnung. Diese Klausel ist nur dann gültig, wenn sie beide Angaben enthält. Also, den Jahreshöchstbetrag und den Betrag der einzelnen Rechnung.

Aber diese geschilderte Instandsetzung fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel.