Hallo Hella,
Nebenräume oder auch Abstellräume gehören meines Wissens nach zu 100% mit in die Kalkulation für die Wohnfläche.
Bzgl. der weiteren Abweichungen:
Hier sollte einmal "genau" nachgemessen werden, um die tatsächliche Differenz zu ermitteln.
Danach kann den Ausführungen zu diesem Thema gefolgt werden:
Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben
Freundliche Grüße,
Mietrecht Einfach