Wir haben am 05.12.2012 ein Schreiben unserer Hausverwaltung erhalten (ohne Briefmarke, es steht nur drauf "Einwurf durch Boten"). In diesem Schreiben wird eine Mieterhöhung zum 01.03.2013 angekündigt. Wir möchten gern
prüfen ob diese Erhöhung bei der gegebenen Sachlage gerechtfertigt ist und vom Vermieter so durchgesetzt werden kann.
Die Faktenlage ist folgende:
Wr wohnen seit dem 01.05.2010 in der betroffenen 3-Raum Wohnung in Erfurt (Thüringen). Es handelt sich um einen sanierten Altbau, gebaut etwa um 1910. Im Haus gibt es 10 Mietwohnungen, darunter sind auch 3 Wohnungen an WG´s vermietet. Bisher hat kein anderer Mieter eine Mieterhöhung erhalten und z.B. unser Obermieter (identische Wohnung) zahlt sogar im Monat 10,00 EUR weniger Kaltmiete als wir. Das Wohnhaus wird von einer Hausverwaltung verwaltet, jedoch Wohnung hat einen anderen Eigentümer. Die letzte Sanierung hat im Jahr 1996 stattgefunden. Die Wohnung hat eine Größe von 79,74 qm und wir zahlen eine Monatskaltmiete von 440,00 EUR (=5,52 EUR je qm). Die Miete wurde bisher noch nie erhöht.
Die Wohnung befindet sich in recht guter Vorstadtlage, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, ÖPNV ist alles bequem zu Fuß erreichbar. Die Wohnung liegt jedoch direkt an einer der größten Hauptverkehrsstraßen der Stadt, daher ist es bei geöffneten Fenstern immer recht laut (LKW, PKW und Straßenbahnverkehr). In unmittelbarer Nähe befinden sich auch ein Krankenhaus und die Feuerwehr, was auch zur starken Lärmbelästigung beiträgt. Ein Parkplatz bzw. feste Stellplätze sind nicht vorhanden. Die Heizungsanlage ist zentral für alle Wohnungen und befindet sich im Keller (läuft über Stadtgas). Die Nebenkosten (ohne Strom, TV und Telefon/Internet) belaufen sich monalich auf 160,00 EUR.
Ab dem 01.03.2013 soll die Monatskaltmiete 500,00 EUR betragen (=6,27 EUR je qm). Im aktuellen Mietspiegel aktuelle Mietspiegel für Erfurt ist im entsprechenden Mietspiegelfeld eine Miete bis 7,25 EUR je qm ausgewiesen ist. Also würden wir was das angeht noch deutlich unter dem Maximalpreis liegen.
Das Problem ist jedoch, dass die Wohnung und das Miethaus deutliche Mängel aufweisen und wir daher über die Mieterhöhung sehr verärgert sind. Folgende Mängel sind derzeit u.a. aufzuweisen:
- Energieausweis fehlt trotz EU-Richtlinie 2010/31/EU und Energieeinsparverordnung (EnEV)
- Fassadendämmung fehlt vollständig (überall sind Risse und Farbe bröckelt ab), dadurch sehr kalte Außenwände
- nicht vollständig funktionsfähige Heizungsanlage (Heizung bleibt in den Abendstunden regelmäßig kalt, ca. zwischen 17-21 Uhr, offizielle Begründung: weil alle Mieter in diesem Zeitraum zu viel Heißwasser brauchen!!!
)
- Geruchsbeeinträchtigung (Küchengeruch, Rauch von anderen Mietern) durch Lüftungsanlage im Bad/WC (da kein Fenster im Bad) und durch Sicherungskasten
- Bad/WC ist sanierungsbedürftig (verschlissene Silikonfugen, Risse in den Fliesen, verschlissene Badewanne, verschlissenes Waschbecken)
- nicht richtig schließende bzw. abdichtende Fenster, bei Temperaturen unter 1 Grad Celsius starke Kondenswasserbildung (trotz korrektem Lüftungs- und Heizverhalten)
- feuchter und schimmeliger Keller, daher nur stark eingeschränkt nutzbar (feuchter Keller wurde leider im Mietvertrag schriftlich festgehalten)
- Treppenhaus stark verschlissen (Schmierreien, Kratzer) und Treppengeländer (aus Holz) sanierungsbedürftig
- Setzungsrisse in der Wohnung
- ständig Hundehaufen vor dem Grundstück auf der Rasenfläche (kein Zaun)
- starke Geruchsbelästigung durch Mülltonnenstellplätze direkt am Haus unter den Fenstern im Küchen- und Wohnzimmerbereich (diese Fenster zu öffnen ist in den Sommermonaten an machen Tagen kaum erträglich)
- keine festen Stellplätze/Parkplätze für Mieter
Nun unsere Frage:
Ist auf Grund der o.g. Tatsachen ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung möglich und welche Aussichten auf Erfolg gibt es?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!