Mieterhöhungen wie in Ihrem Fall sind grundsätzlich gesetzlich geregelt. Wie das aussieht finden Sie hier:
Mietrecht: Mieterhöhungen - Anhebung bis zur Vergleichmiete
Mängel an der Wohnung müssen Sie aber nicht akzeptieren. In diesem Fall müssen Sie den Vermieter beweisbar auf die Mängel hinweisen und die Beseitigung verlangen. Kommt der Vermieter nicht in die Hufe, können Sie die Miete mindern.
Das sollten Sie aber nur mithilfe eines Anwalts für Mietrecht machen. Beraten lassen zu dem Thema können Sie sich auch online. Z.B. hier:
Mietrecht Rechtsberatung online - Beratung durch Mietrecht Anwalt