Mieterhöhung nach Modernisierung-Sonderkündigungsrecht?

[stromer]

Hallo,
meine Frau betreibt einen Kosmetiksalon zur Miete in einem Mehrfamilienhaus.
Der Mietvertrag war befristet bis zum 30.6.2005 und verlängerte sich jeweils um weitere 3 Jahre, wenn sie nicht 6 Monate vorher kündigt.
Die Miete war in dieser Zeit konstant geblieben.
Im September 2010 wurde vom Vermieter eine neue Brennwert-Gastherme an ihrer Heizanlage ausgetauscht ( angebliche Einsparung ca. 700,-€ bei einer Familie).
Eine schriftliche Vorankündigung mit einer evtl. Mieterhöhung gab es dafür nicht.

Jetzt, im Januar 2011 bekommt meine Frau eine Mieterhöhung von 80,-€ ab 1.5.2011 für den Um-und Einbau der neuen Brennwerttechnik.
Das Verhältnis zwischen mtl. Mehrbelastung und Nutzen für den Mieter ist in diesem Fall ziemlich irrrelevant.

Nun meine Fragen:

1. Handelt es sich bei diesem Umbau um eine Modernisierung und falls ja, dürfte man in diesem Fall nicht nur 11% jährlich umlegen?
Dann hätte der Umbau ja 8000,-€ kosten müssen!

2. Im Falle einer Modernisierung und berechtigter Mieterhöhung, hat ein gewerblicher Mieter das Recht, schon vor der Kündigungsfrist den Mietvertrag zu beenden oder sind wir an die 6 Monate Kündigungsfrist / 3 Jahren gebunden?

3. Darf Vermieter innerhalb der angegebenen Mietzeit mit festgeschriebenen Mietzins die Miete einfach so erhöhen?

Schreckliche Situation, viele Fragen und noch mehr schlaflose Nächte!!!!

Doch Danke im voraus

[Regenmacher]

Da für Gewerbemiete nicht das strenge Mietrecht für Wohnraum Gültigkeit hat, muss dieses Forum mit einer passenden Antwort passen. Bitte fragen Sie einen Anwalt, der wird Ihnen erschöpfend Auskunft geben.