Einbehaltene Vorauszahlungen für die Nebenkosten

[Papadopulus]

hallo,

ich hatte seinerzeit (im November 2009) letzmalig für das Jahr 2008 vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten, mit einem relativ hohen Guthaben für mich.

Als für 2009 keine Abrechnung kam, hatte ich (anfang Februar 2011) angekündigt, wenn die Abrechnung für 2009 nicht binnen 2 Wochen erstellt werde, die weiteren Vorauszahlungen einzubehalten. Da keine Abrechnung kam, hab ich ab März nur die Kaltmiete überwiesen.

Der Vermieter hat nicht reagiert und mir nun aber für 2011 eine Abrechnung vorgelegt, eine für 2009 und 2010 habe ich nicht erhalten.

Da ich in 2011 nur 2 monatliche Vorauszahlungen geleistet hatte, will der Vermieter nun von mir eine große Nachzahlung.

welche Möglichkeiten hab ich nun, um die Guthaben für 2009 und 2010 nicht abschreiben zu müssen?

Danke und Beste Grüße
P.

[Recht-Einfach]

Hallo,

erst einmal ein paar grundlegende Dinge:
Es ist von Ihnen nicht in Ordnung die Nebenkosten Vorauszahlung zur Miete einzubehalten! Da brauchen Sie sich über eine Nachzahlung nicht zu wundern, was Sie vermutlich auch nicht tun.

Vermieterseite:
Die Abrechnung 2011 würde ich an Ihrer Stelle nicht anerkennen und den Betrag für die Nachzahlung 2011 auf Antrag beim Vermieter stunden, bis dieser die Abrechnungen 2009 und 2010 nachgeliefert hat.

Es ist meiner Meinung nach nämlich nicht rechtens einen Abrechnungszeitraum einzufordern, wenn vorhergehende noch austehen!


Zum Thema Verjährung:
Nachzahlungs-Ansprüche für den Vermieter für den Zeitraum 2009 sind zum 31.12.2010 verwirkt. Auf ein eventuelles Guthaben besteht Anspruch bis zum 31.12.2012. Das folgende Jahr ist paralel anzuwenden.

Des Weiteren ist der Vermieter laut Ihrer Aussagen dazu verpflichtet eine Nebenksten-Abrechnung zu erstellen. Weisen Sie ihn also freundlich, aber auch deutlich darauf hin, dass Sie die Forderung für 2011 nicht ohne die Abrechnungen für 2009 und 2010 anweisen werden.

Sie könnten auch den Hinweis hinzufügen, dass Sie ggf. die Belege beim Vermieter einsehen möchten, welche die Grundlage der Nebenkostenabrechnung bilden.

Wichtiger Hinweis:
Und tun Sie mir bitte den Gefallen und weisen Sie wieder die Nebenkostenpauschale an. Wenn Sie es nicht tun wollen, dann lagern Sie diese auf einem separaten Konto, denn die Nachzahlung ist dann gewiss, wenn Sie diese einbehalten! Darüber hinaus könnte dies unter Umständen auch noch zu einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand führen!


Mehr können Sie vorerst nicht tun, zumindest ohne anwaltliche Hilfe.


Mietrecht Einfach

[Papadopulus]

mmmh, lieber Administrator,

wie passen Ihre Aussagen zu

Rückforderung von Vorauszahlungen

insbesondere dort die Abschnitte

"Im laufenden Mietverhältnis - Zurückbehaltungsrecht

Erging diese Entscheidung zur Rechtslage nach Beendigung des Mietverhältnisses, urteilt der Bundesgerichtshof abweichend, wenn der Mieter den Erstattungsanspruch in einem laufenden Mietverhältnis geltend macht. In diesem Fall kann der Mieter nicht die Rückzahlung seiner Vorauszahlungen begehren, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Der Mieter ist in dieser Situation dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur Erteilung einer Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil v. 29.03.06, VIII ZR 191/05). Der Mieter hat dementsprechend ein Leistungsverweigerungsrecht, von dem er solange Gebrauch machen kann, wie der Vermieter seine Nebenkostenabrechnungspflicht nicht erfüllt. Das bedeutet, der Mieter kann solange die Weiterzahlung der vereinbarten Abschlagszahlungen verweigern, bis der Vermieter ihm eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Damit verfügt er nach Ansicht der Rechtsprechung über ein wirkungsvolles Druckmittel, den Vermieter zur Einhaltung der Abrechnungspflicht zu bewegen."

und

"Praktischer Wert der Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Rechtsprechung eine klare, handhabbare Abgrenzung für die Fälle des Rückforderungsrechts des Mieters bei verspäteter Nebenkostenabrechnung ermöglicht. Im beendeten Mietverhältnis ist das vertragliche Austauschprinzip nicht mehr maßgeblich. Der Mieter kann folglich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht verwiesen werden, das für ihn ohne jeglichen praktischen Nutzen wäre. Anders verhält es sich im bestehenden Mietverhältnis. Hier ist dem Mieter durch die Möglichkeit des Einbehalts von Abschlägen ein effektives, aber auch ausreichendes Instrument an die Hand gegeben, seine Rechtsinteressen durchzusetzen."

geben ja zum Ausdruck, dass ich sehr wohl die Abschläge eingehalten darf. Die einzige Unklarheit, die dort -ebenso wie nun auch hier in ihrer Antwort- bestehen bleibt, ist die Frage nach der Forderung des Mieters für 2011, wenn er nicht lückenlos abgerechnet hat und ich mit Guthaben für die nicht abgerechneten Zeiträume rechnen darf.

Auch zur Verjährung fand ich eine völlig entgegengesetzte Auffassung, ebenfall mit Belegen, siehe und hier insbesondere den Abschnitt "Fortbestehender Auszahlungsanspruch des Mieters bei Nebenkostenguthaben".

Könnten Sie zu Ihrer gegenteiligen Aussage eventuell einen Beleg nennen und -sorry- bitte kurz mitteilen, welche Erfahrungen Sie in Sachen Mietrecht haben, bzw. ob Sie ledigliech eine Meinung wiedergeben?


Und noch "by the way": ich lege die einbehaltenen mtl. Vorauszahlungebeträge natürlich auf mein Sparbuch, werde mich von meinem Geld aber nicht gerne trennen, bevor ich nicht weiß, wieviel nach Abzug der Guthaben 2009/2010 noch konkret zu zahlen ist.


Danke und

Beste Grüße, P.

[Recht-Einfach]

Entschuldigen Sie bitte, Ihre Antworten sind auf Grund des Posten von Links in den Texten im Spamverdacht Ordner gelandet.

Bzgl. der Nebenkosten Vorauszahlungen muss ich zurückrudern. Dieser Sachverhalt war mir schlichtweg nicht bekannt. Machen Sie also von diesem Druckmittel gebrauch.

Zum Thema Verjährung gibt es leider sehr viele verschiedene Denkweisen. Oftmals wird hierzu auf § 199 BGB verwiesen. Dies ist bei meiner Recherche auch als Standardantwort gekommen und ich befürchte, dass dieser Sachverhalt von Gericht zu Gericht unterschiedlich beurteilt werden kann.

Man kann ja leider nicht alles wissen, ich werde dieses Thema aber noch einmal an einen sehr erfahrenen User weiterleiten, damit er seine Meinung in diesem Thema auch noch einmal kund tut.


Viel Erfolg wünsche ich,


Mietrecht Einfach